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Economía & Negocios 15 Agosto 2008
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Bienes Raíces
Sistema registral Torrens es considerado el más perfecto
WILSON GÓMEZ, EXPERTO EN DERECHO DE PROPIEDAD, DESTACA SUS VIRTUDES
  • La jurisdicción inmobiliaria del país se basa en el sistema registral Torrens.
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Esteban Delgado
La intervención norteamericana en territorio dominicano durante el período 1916-1924 provocó y aún provoca opiniones a favor y en contra. Pero sin entrar en detalles sobre las motivaciones, causas y consecuencias de esta ocupación, durante esos ocho años se produjeron reformas importantes para la organización sociopolítica del país.

Hubo reformas importantes en el área de la salud, la educación y en materia inmobiliaria. En este último aspecto se destaca el establecimiento del sistema Torrens de registro inmobiliario, que con el paso de los años y a través de diversas legislaciones, incluida la actual Ley 108-05 sobre Jurisdicción Inmobiliaria, todavía se mantiene vigente en el país.

El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y sólo es propietario distinto aquél que aparece con su derecho registrado en el libro de registro.

La importancia de los sistemas registrales está en el hecho de garantizar la seguridad de propiedad de los bienes inmobiliarios de empresas, particulares y familias. No es posible desarrollar un proceso de titulación de suelos y depurar los públicos de los privados sin la adopción de un sistema registral efectivo.

Wilson Gómez, actual director general de Registro de Títulos, escribió el libro “Derecho inmobiliario registral, introducción a su estudio”, en el que señala que este sistema es el más perfecto en materia de propiedad inmobiliaria.

El autor destaca que el Torrens se conoció como un sistema sustantivo porque precisaba de la inscripción del inmueble en el registro público para poder adquirir el derecho de propiedad.

El autor destaca que la persona que ha ocupado el inmueble de manera pacífica, ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley, y de buena fe, impulsa en este sistema el procedimiento de saneamiento ante el tribunal competente, con la finalidad de incorporar el inmueble al sistema.

Se hace un proceso de orden público orientado a depurar los derechos y tras un análisis jurídico profundo, con el auxilio de técnicos topográficos, se determina los derechos, se establece la configuración física del inmueble y se expide el correspondiente certificado de título, cuya matriz queda como parte del foliado del llamado “libro-registro”, en tanto que se entrega un duplicado a la persona adjudicataria de los derechos.

El registro o la registración de un inmueble por primera vez o inmatriculación, constituye la fase última del proceso de saneamiento; es el efecto de la sentencia que dispone la transcripción de su dispositivo en el registro.

El duplicado de certificado de título es el documento que el Estado derecho registrado para que haga prueba de la existencia física y jurídica del inmueble. Este título reputa con fuerza probable absoluta y con un sello indeleble de imprescriptibilidad.

El título hace fe en justicia de su contenido y es prueba categórica de que la persona que en él figura es titular del derecho. La presunción de exactitud del certificado de título es “iuris et de iure”, es decir, otorga la fe pública registral más rigurosa, que en principio no admite prueba en contrario.

En el sistema registral Torrens la inscripción produce los efectos más categóricos y el sistema se estructura sobre la base de una oficina que está dirigida por un funcionario del orden judicial administrativo que se denomina registrador de títulos y debe poseer suficientes conocimientos técnicos jurídicos sobre la materia.

Consideraciones
Gómez considera en su libro que los sistemas registrales se encuentran estrechamente vinculados y cada vez más se aproximan a puntos comunes, aunque estos siempre asumirán su propia fisonomía. Agrega que en el sector inmobiliario han surgido nuevos sistemas y se han incorporado a los existentes principios registrales que aunque habían estado subyacentes no lograban perfilarse ni habían sido tratado con la doctrina ni “tampoco por ninguna fuente de derecho”.

Agrega que cada país está pasando de un sistema general a uno muy particular que atiende a ciertas características peculiares y a las formas más propias y típicas del lugar de que se trate. La línea divisoria de un sistema con respecto a otro se mantiene, aunque el tiempo ha venido decretando su aproximación, no obstante las particularidades que son consustanciales a cada uno.

Los denominados grandes sistemas registrales quedarán como una referencia histórica y su mayor utilidad se circunscribirá estrictamente al campo teórico-académico y a su estudio evolutivo. “Ninguno coincidirá plenamente con el otro, aunque en cada caso se verifique su génesis encuadrable en uno de los tradicionales”, agrega el autor de Derecho Inmobiliario Registral.

EN CÁPSULAS
Robert Richard Torrens era de nacionalidad irlandesa, nació en York en el año 1814, luego se trasladó a Australia del Sur en 1840. Ocupó varias posiciones públicas además de registrador de títulos en 1852.

Fue elegido diputado por Adelaida, capital del Estado de Australia meridional y presentó un proyecto de ley que fue aprobado el 27 de enero de 1858 y alcanzó vigencia en Australia y en otras colonias inglesas. Se puso en vigor en 1859 con el nombre de Real Property Act, popularizada como Acta de Torrens, y fue objeto de modificaciones en los años 1886 y 1893.

Esta ley recibió severos cuestionamientos porque desconoció los derechos que, con anterioridad, habían adquirido los indígenas.

A pesar de las críticas que pesaron sobre el sistema Torrens, todavía en la actualidad se considera el más perfecto de los sistemas más conocidos, entre los que destacan el sistema Español, el Alemán o Germánico, el Anglosajón y el Registral francés

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